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DOCUMENTAZIONE
LA DOCUMENTAZIONE PER LA VENDITA
Quando si avvia una compravendita immobiliare, il venditore deve essere in possesso di alcuni documenti e certificazioni che contengono tutte le informazioni indispensabili per poter stipulare il rogito davanti a un notaio.
Senza di essi, la compravendita non sarà possibile.
Questo perché sono documenti che attestano la reale titolarità dell’immobile e le caratteristiche urbanistiche, catastali, tecniche e fiscali dell’unità immobiliare.
Se si ha intenzione di vendere la propria abitazione, allora, è bene non perdere tempo e recuperare gli attestati e le certificazioni necessarie in anticipo, in modo da essere pronti quando dovesse arrivare la prima offerta conveniente.
Tralasciando i documenti che dovranno essere forniti dall’acquirente (che riguardano più che altro i documenti di identità, lo stato civile e altri attestati personali), è importante specificare quali siano i certificati e le attestazioni che il venditore deve fornire in sede di compravendita.
Ma quali sono i documenti richiesti per vendere casa?
L’elenco non è esaustivo poiché potrebbero essere necessari attestati ulteriori, a seconda del caso specifico, però, in linea generale non possono mai mancare per poter rogitare:
• Titolo di provenienza (atto di compravendita, di successione testamentaria o di donazione);
• Visura catastale
• Planimetria catastale
• Attestato di Prestazione Energetica (APE)
• Segnalazione certificata di agibilità
• Regolamento di condominio e dichiarazione sulla regolarità condominiale del venditore
In alcuni casi specifici, poi, potrebbero essere necessari altri documenti, quali:
• Copia del preliminare di vendita nel caso le parti abbiano precedentemente stipulato un compromesso
• Copia degli assegni o dei bonifici bancari già incassati dal venditore a fronte di eventuali acconti o caparre
• Copia dei titoli edilizi che attestino la conformità urbanistica, nel caso in cui l’immobile in vendita abbia subito in passato interventi di modifica (permesso di costruire, ecc…)
L'ATTO NOTARILE
L'atto di provenienza attesta il passaggio di proprietà all’attuale venditore, è il primo e fondamentale documento in sede di compravendita.
Il rogito notarile è un atto pubblico formale che attesta il nome dell’effettivo titolare del diritto reale sulla casa. Dunque, certifica che il venditore sia effettivamente il proprietario dell’immobile messo in vendita.
L’acquisizione della proprietà da parte del venditore può essere avvenuta per contratti inter vivos o per mortis causa. Ciò significa che il trasferimento del diritto reale di proprietà può essere avvenuto per:
1. Compravendita immobiliare
2. Successione testamentaria
3. Donazione
In tutti e tre i casi, vi sarà stata a suo tempo la necessità di ricorrere a un notaio che ha redatto un atto pubblico.
Per la successione legittima (quindi senza testamento) va fatto un discorso a parte poiché non vi è stato alcun testamento. La successione legittima, infatti, avviene con un semplice trasferimento registrato dall’Agenzia delle Entrate e con l’iscrizione di una formalità nella Conservatoria dei registri immobiliari.
In generale, quando si stipula un atto notarile, il notaio invia una copia alle controparti del contratto.
Potrebbe, però, capitare di non aver conservato l’atto o di non trovarlo più. Dunque, si rende necessario richiederne una copia.
Come fare?
Il notaio è obbligato per legge ad archiviare tutti gli atti pubblici originali da lui redatti, così come ha il compito di trasmetterne una copia nell’archivio notarile competente territorialmente (ovvero quello ubicato nello stesso distretto in cui opera). Inoltre, quando si parla di immobili, una copia del rogito deve essere trasmessa anche alla Conservatoria dei registri immobiliari.
Per richiedere la copia di un atto pubblico, la strada migliore è quella di rivolgersi al notaio che ha redatto il rogito, se non esercita più o se si è trasferito altrove, la soluzione è quella di rivolgersi agli archivi notarili.
Esiste, poi, una terza via: La Conservatoria.
Ad ogni modo serve conoscere il nominativo del notaio, la data di stipula dell’atto pubblico e il numero di repertorio. Se non si hanno queste informazioni, si deve preventivamente richiedere una visura ipotecaria in modo da reperire le informazioni necessarie nell’iscrizione depositata al momento del passaggio di proprietà precedente.
LA VISURA CATASTALE
La visura catastale di un immobile è un documento rilasciato su richiesta dal Catasto fabbricati (se si trattasse di un terreno o di un fabbricato rurale bisognerebbe rivolgersi al Catasto terreni).
Il Catasto fabbricati è un archivio che registra i dati relativi a tutti gli immobili ubicati in Italia (ad eccezione delle province autonome di Trento e Bolzano dove vige il Catasto tavolare o sistema del libro fondiario).
Prima dell’entrata in vigore del D.lgs. n°95/2012 era gestito dall’Agenzia del Territorio dopo ha iniziato a dipendere dall’Agenzia delle Entrate.
È un registro “geometrico” e “particellare”.
È geometrico poiché descrive l’immobile, non solo da un punto di vista quantitativo (superficie, rendita, ecc…), ma anche da un punto di vista grafico.
Nel catasto, infatti, sono presenti anche le rappresentazioni in scala dei rilievi planimetrici.
È particellare perché l’unità di misura è la “particella”, ovvero una “porzione di terreno, situata nello stesso comune e foglio di mappa, caratterizzata da continuità fisica e isopotenzialità produttiva, nonché da omogeneità di diritti reali sulla stessa esistenti” (D.M. n°28/1998)
Interrogando i sistemi telematici del catasto è possibile ottenere la visura catastale e la planimetria catastale.
Quali dati sono riportati nella visura catastale?
1. Sezione;
2. Foglio;
3. Particella;
4. Categoria;
5. Classe;
6. Consistenza;
7. Superficie Catastale;
8. Rendita Catastale;
PLANIMETRIA CATASTALE
La Planimetria catastale è, invece, proprio la rappresentazione grafica dell’immobile, in cui sono disegnate le forme degli spazi interni ed esterni. Ottenere la piantina in scala di un immobile è necessario per verificare che lo stato descritto in archivio sia corrispondente allo stato di fatto (ovvero a come si presenta l’immobile nella realtà).
Se vi è corrispondenza si parla di conformità catastale, viceversa non vi è conformità.
La mancata aderenza tra stato di fatto e di deposito potrebbe compromettere la compravendita.
Quando non c’è la conformità catastale, la discrepanza è dovuta a interventi edili realizzati sugli immobili, ma non dichiarati al Catasto.
I casi, dunque, della mancata conformità catastale potrebbero essere due:
1. Il proprietario ha effettuato lavori edili in base a titoli abilitativi corretti, ma non ha provveduto ad aggiornare il Catasto
2. Il proprietario ha effettuato modifiche edilizie senza avere un titolo abilitativo
Nel primo caso si tratterà di compiere un aggiornamento nei registri catastali e la compravendita sarà possibile appena apportate le modifiche.
Il secondo è più complesso: si configura un abuso edilizio, la cui sanatoria dipende dal rispetto o meno del cosiddetto principio della “doppia conformità”.
È evidente che prima del rogito, l’eventuale abuso edilizio debba essere sanato, sempre che lo si possa fare.
Ottenere la planimetria è, dunque, fondamentale poiché certifica che non vi siano abusi edilizi sulla casa che stiamo vendendo o comprando (dipende dai punti di vista). Senza di essa, non sarà possibile rogitare.
